زمين مشاع بخريم يا نه؟
طبق قانون مدني اموال غيرمنقول از قبيل زمين، آپارتمان و غيره به دو گروه منفصل و مشاع تقسيم مي شوند. مال المفروز به اموالي گفته مي شود كه فقط يك مالك داشته باشد و مالكيت كل آن متعلق به او باشد. مالكيت شخص بر مال مشاع شش دانگ است. از سوي ديگر، املاك مشترك، املاكي هستند كه بيش از يك مالك دارند. در اين ديدگاه، زمين يا ساير اموال غيرمنقول به عنوان يك كل در نظر گرفته مي شود و مالكان متعدد هر كدام در هر قسمت از اين كل سهيم هستند.

يكي از آثار حقوقي مالكيت مشترك در زمين اين است كه هيچ يك از شركاء نمي توانند زمين مشاع را بدون رضايت ساير شركا تصرف كنند. در واقع مالكيت مشترك به گونه اي است كه هر يك از شركا در عين اينكه در مال شريك هستند، نمي توانند بدون اذن ساير شركا در حقوق آنها تصرف كنند.

در اين مقاله سعي داريم به اين سوال پاسخ دهيم كه آيا زمين مشاع بخريم يا خير؟ در ادامه ضمن بررسي مقررات قانوني مربوط به ملك مشاع به بررسي برخي از مزايا و معايب خريد زمين مشاع مي پردازيم. از يك طرف بايد در نظر داشت كه در بازار املاك، قيمت ملك مشاع كمتر از ملك شخصي است.
دليل اين امر ممنوعيت تصرف هر يك از شركا در زمين بدون تصرف شريك ديگر است. با اين حال، براي بسياري كه قصد سرمايه گذاري دارند يا اميدوارند در آينده سهم شريك خود را بخرند، خريد زمين مشترك مي تواند يك انتخاب سودآور باشد. آگاهي از قوانين و مقررات مربوط به مالكيت ملك مشاع، تصميم گيري در مورد خريد يا عدم خريد زمين مشاع؟ راحت تر خواهد بود.

روشهاي تحقق اموال مشاع
در قانون فعلي ايران دو راه براي تحقق مالكيت مشاع بر زمين و ساير اموال غيرمنقول وجود دارد. روش اول تحقق مال مشاع به صورت قانوني (غير اختياري) است. ارث را مي توان يكي از دلايل قانوني تحقق ملك مشاع نام برد. بنابراين، با فوت متوفي، اموال او مشتركاً متعلق به ورثه است. يعني مثلاً اگر خانه اي متعلق به متوفي باشد كه چهار پسر دارد، هر يك از فرزندان او يك چهارم خانه مذكور را مالك مي شود.

روش دوم براي تحقق مال مشاع، روش اختياري است. طبق ماده 10 قانون مدني آزادي قراردادها اصل است و هركس مي تواند در اموال خود هر گونه تصرف قابل انتقال داشته باشد. اين روش اغلب با انعقاد قرارداد بيع يا مبايعه نامه انجام مي شود. به عنوان مثال، يك مالك ممكن است سه دانگ از شش دانگ مالكيت زمين خود را به ديگري بفروشد. در اين صورت مالكيت ملك از حالت انحصاري به حالت مشترك تبديل مي شود.
زمين مشاع چگونه تفكيك مي شود؟
اگر بخواهيم تصميم بگيريم كه زمين مشاع بخريم يا خير؟ ابتدا بايد قابليت جداسازي زمين را بررسي كنيم. تفكيك زمين مشاع به اين معناست كه مالكين زمين را بين خود تقسيم كرده و مالكيت مشترك خود را به مالكيت جداگانه تبديل مي كنند. نكته مهم در خصوص تفكيك اراضي مشاع اين است كه قوانين و مقررات راه و شهرسازي در اين خصوص بايد رعايت شود. بنابراين اگر به دلايلي از جمله كم بودن مساحت زمين مشاع، تفكيك زمين مشاع ممنوع باشد، تفكيك صورت نمي گيرد.

در شرايطي كه تفكيك زمين مشاع ممنوع است، هر يك از شركاء مي توانند با مراجعه به دادگاه قانوني و عمومي محل وقوع زمين، دادخواست فروش زمين مشاع را تقديم كنند. در اين صورت دادگاه حكم به فروش زمين مشاع مي دهد و سهم هر يك از صاحبان زمين از محل فروش پرداخت مي شود.

همانطور كه گفته شد شركاي زمين مشاع در صورت وجود شرايط قانوني مي توانند نسبت به آزادسازي ملك مشاع توافق كنند. در اين صورت مي توانند با حضور در دفاتر يا ادارات ثبت نسبت به واگذاري زمين مشاع اقدام نمايند. در صورت وجود شرايط قانوني، سردفتر اسناد رسمي مي تواند به نام هر يك از شركا به طور جداگانه سند مالكيت شش دانگ صادر كند.
روش هاي پراكندگي
علاوه بر روش تخليه كه در بالا مورد بحث قرار گرفت، روش هاي ديگري نيز براي از بين بردن گسترش زمين مشترك وجود دارد. مهمترين اين راهكارهاي قانوني به شرح زير است:

تقسيم بر تنظيم:
اين روش زماني امكان پذير خواهد بود كه ارزش قسمت هاي مختلف يك زمين داراي ارزش يكسان نباشد. در اين صورت قاضي با طرح موضوع در دادگاه با اخذ نظر كارشناسي و ساير تحقيقات لازم در خصوص نحوه واگذاري زمين تعيين تكليف مي كند. تقسيم بر اساس تعديل با در نظر گرفتن ارزش منطقه اي زمين محاسبه مي شود.